阿里云
阿里云多端小程序中小企业获客首选
发表主题 回复主题
  • 5278阅读
  • 2回复

[解决方案]数据狗的杭州房价研究

级别: 论坛版主
发帖
3877
云币
7403
漫长的等待 =H7xD"'%R  
09-10年,杭州的房价轰轰烈烈,09一年, 杭州出让土地获得收入1200亿元,相当于当年度预期内财政收入的一倍左右,超过北上广深四大一线城市成为全国最高。当年许多楼盘确实几乎翻了一倍,成为有房的大爷大妈最快乐的谈资。 {-zMHVw=}  
}`_@'4:t  
那年我拿着千把块工资,怀着屌丝愤世嫉俗的心态,读着高晓松的《不买房,买梦想》, 心想这房价tm到头了,机会早tm没了,不买才tm对的!虽然后来几年,当我用同样酸爽的心态丈量北京和上海的房价被煽了无数巴掌,可杭州的房价确实不紧不慢地躺了许多年。 -l+P8:fL~  
l":c  
09年的历史还会重演吗? nCg66-3A  
"T/>d%O1b  
我觉得不会, 不过俺打算把为什么放在最后,已在杭州买房的人还是晚点再艹我吧。 A!W0S  
PnT)LqEF  
杭州房势 ~IVd vm7  
对比度超强的郊区 #PLEPB  
这儿,先拿图快慰下大家,首先是杭州的价格分布,我把链家网4000余小区按每平米均价,画到了图上(点的大小和颜色都和价格正相关,价格的区间取的是8000 - 55000 / 平米,大于55000以55000计,小于亦然)。 w6|9|f/  
&Jc_Fc(M  
ytEC   
2 mjV~  
上图看到,杭州总有些高价的小区,出现在远离中心的郊区,比如看着左下角的大红点『云栖玫瑰园』,顺势搜到了『1.21亿元浙江最贵豪宅成交,又在云栖玫瑰园』,吓得老子又去厕所撒了泡尿... p(SRjQt  
:)f7A7:;  
屌丝理解不了超富帅的心态,但超富帅也没有影响杭州房价的大局,8w一平的云栖玫瑰园周围遍地都是1w/平的邻居, 所以这个地块的均价其实不高。因此如果我们把土地分成六边形网格,我们对网格内的房价做加权平均,看得到被平均的郊区地块的均价其实不夸张: QA!_} N4n  
-php6$|  
D,l,`jv*  
JF9yVE-  
价值巅峰:西湖 | 一号线 | 西溪湿地 | 市政府 | 学军小学 u?ek|%Ok  
杭州的高价区环抱西湖。 `WEZ"5n  
#PvB/3  
五万以上的房子沿着西湖的东岸和一号线一交叉拼出了一个人字形,但尼玛你放大一看,发现从八万的房子到2万5的房子,也就走个几百米到了(什么叫情怀,痛砸百万,只为坐在阳台看西湖)。 pC,o2~%{  
!H][LXB~H  
同样是著名水域,钱塘江就没那么大魅力,江南江北,大多只是价格比周边略高一筹。 Zx }&c |Q  
}n,Zl>T9  
好山好水好多学校,除了西湖,西溪湿地边的房价也很高。 8cx=#Me  
UUo;`rkT  
当然还有些高价区,比如圈中所示,大致是学军小学的辐射圈(这个圈不精确,示意一下),而右下角的红点是钱江新城的,杭州新市政府就在那边。 mwv(j_  
bZ _mYyBh  
?C0l~:j7D  
`L;eba  
9ch#}/7B  
聊聊涨价 3q[WHwmm  
去年年中,股市6000点神话宣告流 产。伟大的牛市破灭后,失望的资金流向楼市。然而,杭州并没有显示出理应呈现的亢奋,杭州涨的最快的也就20% - 30%,放到上海也只能消失在中位数的海洋里。 WnFG{S{s  
*="8?Z  
这一年,上海暴涨了, 苏州也在暴涨。倘若我们把这三个重要城市的房价增长热力图画在图上,杭州房价的增长显得黯淡无光(颜色为 0% - 55%的映射,超过55%涨幅的标为亮黄色): .ujT!{>v/  
W) j|rz.  
_STB$cZ  
D-imL;|  
不过,少涨也是涨,杭州的房子在哪里涨的快,看图在此 iyZZ}M  
x Ha=3n  
u.pxz8  
y]..= z_ql  
杭州涨幅地图(年涨幅为 5% 以上为红色, 不足为蓝色,红色越多涨越多,反之亦然): egR9AEJvz  
$v.C0 x  
多少,我们看得到一些pattern,比如二号线及其规划部分,给沿线的房价带来了一些红利,但更有意思的是板块的区别。 T`/IO.2  
$h9='0Wi0'  
而且,杭州和上海不一样,上海的高增长空间,多少是被中环包裹着,但杭州涨价最快的区域,却大致分布在城市的延伸地带,一个内聚,一个外拓: fqz28aHh  
|4)  
/ il@`w;G  
5lKJll^2:  
上海涨幅地图(年涨幅为 30% 以上为红色, 不足为蓝色,红色越多涨越多,反之亦然): /z7VNkD  
7x]4`#u  
我觉得原因如下: Q0?\]2eet9  
6Q4X 6U:WB  
杭州的市区,大致属于古老、低矮、小资的旅游片区,不会乱拆乱建。杭州的教育板块(城西和下沙)、新的市政府、公司聚集地(滨江和未来科技城),都分布在市中心周边,就像八爪鱼的爪子,这并不像上海,办公楼、产业、商业密密地交织和分布在市中心,这些资源驱动年轻人和中年人聚集,形成了买房主力军。 B(k=oXDF  
y #f QPR  
我们容易发现,拱墅区拱宸桥街道涨了(金渡北路 快速路,万达),九堡涨了,下沙也涨了一些,但我其实不是很清楚背后的原因,欢迎大家补充。 LL^q1)o  
=+5,B\~q@C  
而微跌和滞胀的板块也不少,比如钱江新城,当年市政府迁过去的时候轰轰烈烈过一阵子,价格一来就三四万,后来一直滞胀,现在也不例外, 还有新余杭也在滞胀甚至微跌,后面会继续提到的。 4:3rc7_ 1  
-!RtH |P  
片区分析 %1 KbS [  
广义的杭州很大,桐庐、千岛湖和市中心都是杭州,城区们彼此很远,相互独立。 148V2H)  
C#rc@r,F  
狭义的杭州很小,行车南北穿城,只消半个下午 。 09KcKhFB  
.@)mxC:\K9  
你很少见到一个省会,一个新一线城市是这样袖珍的。 _3iHkQr  
l@j.hTO<  
也许因此,今天杭州还在进行大面积的建设,怎么用数据求证? A*h{Lsx;  
aIy*pmpD=  
首先拟一个指标,算算杭州房子的供应量。 iq#b#PYA  
h-a!q7]l  
通过链家网的小区字典,把所有小区的户数(一个小区有多少间房子)都采集后,按照建成年代进行求和, 就可以计算出每年供应了多少可以买卖的房子了。 zr v]  
|rw%FM{F  
我觉得以楼为单位(或以建设面积)未必能准确反应最后的供需关系,打比方某城市的住宅低矮,每个建筑住不了太多人,而某城市的住宅很高,一栋能住好多人,同样要给2000w人住,供需关系就不适合直接用土地面积、建筑个数来反应,因此总户数,我觉得可以反映这个城市到底能解决多少个家庭的居住问题 Xy,lA4IP  
!{et8F@d|  
我们看到,杭州的供应端还在不断增加,(明年也许会缩减一些,因为G20很多工地都停掉了,已经能从政府数据里看到这点),至少总体趋势是这样的。 &ad I (s~  
@tohNO>  
<oKGD50#  
DDT_kK;  
滨江崛起 :,;K>l^U  
十五年前,滨江就已经成为一个道路宽广、阡陌纵横、高楼林立的水泥新城了。 那时的暑假,我骑车从萧山去杭州,最大的屏障却是这段平坦的城市道路,因为买不到一瓶可乐,没有一家餐馆和超市。 'k;4j|<  
p;)"  
那时偌大的滨江,到处都是光秃秃的住宅区,白天看不到晾衣服的架子,晚上见不到窗口暖色的灯光,稀疏的人流竟养活不了几个超市,因此几乎在我离开这里后的十年里,都觉得滨江和无数鬼城一样,是灾难性的烂尾投资 2I3h M D0  
K`&oC8p  
很多年后某个早晨,当我被滨江早上巨大的人流淹没的时候,才意识到,这真是个成熟的大板块了。 4EI7W,y  
(YBMsh  
滨江有许多公司,也有很多学校,阿里、网易、华为,都在滨江有点,习 近 平来杭州,参观滨江的企业。我爬过饿了么的外卖订单数据,滨江的订单巨大无比,直接埋没了萧山老城区。 mOpTzg@  
Tm^89I]L  
杭州的任何一个区,都没有滨江区的人口增速快,从2000年到2010年,滨江的人口翻了3倍,你可以参考人口普查数据, 8,D 2^Gg  
\}6;Kf}\  
09年来,滨江的房价一路往上,从09年至今,翻3倍的房子也并不为怪,而我们也很容易能看到滨江和其他区的建设量趋势变化。 &wd;EGGT!q  
m42T9wSsx  
如果我们打印出近年来(2010-今开发完成)的小区,以小区的规模映射到点图的颜色和大小上,而我们也容易发现,滨江目前的趋势是往东扩展,主要在1号线和2号线之间,而其中北边就是现在的g20会场。 ' K@|3R  
G)#$]diNuX  
O1%pxX'`S  
]3ONFa  
一路向西 OJT1d-5p  
作为今天市中心的武林门是老杭州的城门,往北就是农村,现在已经是市中心了。 #ywk|k5z]  
{l_{T4xToB  
同事说,杭州人喜欢城西。杭州城市突破了武林门后, 多少是向西发展了。 V$0dtvGvH  
Ze< K=Q%(i  
13年来阿里,刚搬到新园区,第一次过来,出租车在空空如也的文一西路上一马平川,上六楼一看,周围都是绿色的,忒tm乡村了。 `k(yZtb  
IcP)FB 4  
14年我住在公司附近,周围已经是工地的世界,每天六点准时都被门口打桩的声音吵醒,上班的路每天都是脏的,变成了工程大车的涂鸦杰作。 |r ue=QZ  
!$2Z-!  
15年每天九点上班,车已非常多了,高教路已经堵成翔,隔三差五可以看到焦急的司机冲上了绿化带,而公司门口的车也停出了几公里... fA'qd.{f^  
MT(o"ltQ  
阿里巴巴作为未来科技城的一个部分,就吸引了2w多人的流量,如果按照未来科技城的规划,这边聚集的人会更多,当我身边的小场景放到大环境里,才发现我们正处于余杭大开发的核心地带,而余杭的开发目前的体积,也是全市所有区最大的: Q 4CjA3  
gVeEdo`$<  
Z, BC*  
&DqE{bBd!  
不过虽然余杭区人口增长很快,这一年的增长表现却是比较平淡的,未来科技城附近 平 平,新余杭一些盘都开始跌价了。 *5bLe'^\|K  
 u66XN^  
城市属性更重要 'mI'dG  
上海人为浦东浦西哪个牛争了那么多年,北京六环自然和宇宙中心五道口大不一样,不同的地段,差个10倍的房价也是正常。 6y%0`!  
3+ >G#W~  
我觉得城市是个抱团取暖的组织,比如房价的涨幅。 9nu3+.&P  
A+@&"  
看了十个城市内部的涨势分布,也比较了之间的差异,容易发现,相比城市内的房价差,城市和城市之间的平均涨幅差异更大。 :Xc@3gF  
4|A>b})H  
西湖区平均涨了50%,上城区是不会只涨20%的,我觉得作为一个袖珍的新一线城市,杭州面积不大,坐几站地铁也没差太多啊。而城市与城市之间就差远了,只有国道省道铁路稀疏相连,即便现在有了高铁经济,他们依旧是相对独立的孤岛,除了物理隔离,还有社交隔离,缺少『你涨我tmd也涨』的情绪互相渲染。 v}WR+)uFQ  
kd"N 29  
因此,我们回顾文初的三个城市涨势地图,苏州和上海暴涨,然而杭州全体暗淡,杭州涨的多的,在上海还没到中位数。 :JlP[I  
h|X^dQb]  
通过比较 揣测未来 j }b\Z9)!  
有人说杭州库存已过高,有人说杭州还是洼地,我们如何通过数据做点分析? <dyewy*.L  
8H[:>;S I  
我又旧事重提,一条数据狗的上海买房攻略里已经写过一遍: Spt ? >sm  
Jk,;JQ  
在知乎上众多回答里,我很感兴趣的是这个答案 中国楼市房价是否会崩溃?何时崩溃 莫名的回答 0M\D[ mg  
vn/.}GkpU  
有研究对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明,其中有23个都有严格的“可持续发展”法案,比如旧金山湾区, 5 / 6的土地是不能开发的, 没房子可卖价格就水涨船高了。而一些城市,比如Houston,全美第4大城市,收入很高,但房价却是美国前15的低, 有钱并没有说明房价一定高,而加州的Palo Alto,由于政府控制房屋建设,从1970到1980年十年间,甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间,当地的人口几乎没有任何变化,可房价却翻了4倍。 boG_f@dv(  
R$zH]  
所以,如果政府减少土地供给,也就是减少每年新增的房屋数,房价一般就会涨,即便人口不变,其实这个在中国各个城市也比较明显。 OtFh,}E  
\"hJCP?,  
杭州的房子增速在加快 z3?o|A}/W  
我们把上涨很凶猛的北京、上海、深圳、广州与杭州并列,绘制其户数增长曲线(每年新建设的房屋量为y轴)时,奇迹发生了,看下图,填色部分为杭州,其他城市的建设量都在一路下行,而杭州的建设量在一路猛涨,真的是猛涨!... "`N-*;*W  
A$6$,h  
e{Z &d  
jt+iv*2N>  
看过美国的房价规律,我对杭州的未来深表忧虑。 cX3lt5  
6;b~Ht  
回顾杭州的人口变迁 qWw\_S  
那会不会,虽然杭州人口的基数不大,但还以一个很牛的速度在增长呢? _V`DWR *  
>M&3Y XC  
首先看看其他城市, 百度搜索『北京 人口增长』,百度给你吐出个曲线: K _&4D'  
[` sL?&a  
qW b+r  
V^;jJ']  
本世纪后北京的人口竟然增加了60%有余。 ,0LU~AGe   
m#=z7.XrX  
然而杭州的人口增长一直非常渐进温和,即便从1990年到2014年近25年,本地户口数也就增加了30%,人口变化不是很大(数据来自杭州市统计局)。 j&k6O1_  
4>J   
但还有一点很有意思,杭州市的非农户口却增加的比较快,14年是90年的2.4倍,我把图画在下面,黄色的是城市户口的变化,灰色的是总人口的变化,有意思的是1994年左右,农村转城市的人忽然多起来了。 2WG>, 4W2  
u]OW8rc  
因此虽然基数变化没那么大,但结构变化还是挺厉害的,也许真是这些进入城市的人口,购买了越来越多的商品房。 .ji_nZ4.+  
!W?gR.0$=  
XC+A_"w)  
n0is\ZK 0  
这个人口刺激对越来越热火的建设量而言,应该还是不够的,所以有了之前我的分析,杭州市中心的人均保有商品房量比北京、上海、深圳甚至南京的量要大,因此其涨幅很难像昙花一现的09年一样万流涌动了。 n'emN Ra  
ge8/``=  
供需关系大PK iQ"XLrpl  
因此,我觉得需要有一个指标去刻画这种供需关系,最简单的也许就是人均商品房套数,假设叫K, 如果全城都是三口之家,每家一套房,则k = 1 / 3 = 0.33, 这个指标越大则越供大于求,如果这个指标比较小,你大概是能想到有好多白 领屌丝们都要挤隔板房、地下室以及八人一间的大通铺了(俺的北京记忆啊)。 Po%(~ )S>  
jmeRrnC}  
然而杭州那么大,千岛湖和桐庐县也是杭州,海量的农村。链家的住宅数据都是商品房,没把农民自己盖的小楼算在里面,如果一个地区农村或城中村多,k就很小,数据显得好像房子很稀缺似的。 vhhC> 7  
 Tgl}  
所以我想到的一个办法是,找城市最核心区,也就是高楼林立,没啥农村户口的区域做对比,这里的人口比较接近购房人口,因此可以直接拿 商品房总量 / 人口总量作比较: xMBaVlEN  
4"Hye&O  
杭州市的上城区和下城区基本是没有农田的,杭州滨江区、西湖区可能有一些城中村/农村,指标可能略低些,对比上海徐汇、普陀、杨浦,北京东城区、西城区、朝阳(可能有些农村),深圳的福田区(可能有些城中村)、南京鼓楼区等,通过这些区域的商品房数量和人口 (所有人口数据都是晚于2010年最后一次人口普查的, 最近的是去年)计算k值: )RcL/n  
M>/Zbnq  
>]c*'~G&  
:Lz\yARpk  
我不知道链家网南京的小区数据采集总量是否全面,但总体上,杭州人均拥有的房子竟然齐刷刷是最多的,相对而言,我猜测杭州的建筑造的有点多。 "]G\9b)   
Sf r&p>{,  
写在最后 h?pkE  
房价的涨价就像一个残忍的滤镜,拉开了社会的对比度,有房的人在牛市赚了一票子钱,没房的人增加了一个巨大的台阶。 Ot`VR&}  
y\x+  
相比北上广深,杭州房价不算高,工资 / 房价还是比较合理,在这个层面上我觉得杭州是个宜居城市,有效工资比较多。 ^,]B@ t2  
JwXT%op9RP  
这篇文章就到此为止吧,许多观点距离纯数据展示有点远了,见仁见智的事谁都能扯一点,还是兼听则明好。 z0do;_x]E  
'{B!6|"X  
[ 此帖被零云科技在2016-06-22 16:52重新编辑 ]
级别: 管理员
发帖
759
云币
1687
只看该作者 沙发  发表于: 2016-06-23
期待北京的
级别: 技术砖家
发帖
1002
云币
2975
只看该作者 板凳  发表于: 2016-06-25
那以后还会涨不
发表主题 回复主题
« 返回列表上一主题下一主题

限100 字节
如果您提交过一次失败了,可以用”恢复数据”来恢复帖子内容
 
验证问题: 阿里云官网域名是什么? 正确答案:www.aliyun.com
上一个 下一个
      ×
      全新阿里云开发者社区, 去探索开发者的新世界吧!
      一站式的体验,更多的精彩!
      通过下面领域大门,一起探索新的技术世界吧~ (点击图标进入)